購房者眼中的首套房貸利率上浮:房價降了還款卻增加了

來源:中國經濟網 作者︰胡艷明 發表時間︰2017-09-24 10:18
9月16號下午,張麗突然接到中介電話說,房貸利率要上調了,如果想買就趕緊定下來。 自從年初拿到北京戶口指標後,張麗一直跟男友考慮準備買婚房的問題。這中間經過了年初的房價暴漲、“317房地產新政”後樓市的蕭條,8月出台的租售同權的政策……倆人一邊看房一遍猶豫,同時也想觀望一下,房價能不能再降降? 回顧大半年的預備買房之路,張麗感受最深的是房貸政策不斷“加碼”︰自3月17日北京房地產調控新政發布以來,北京地區大部分銀行逐漸上調首付比例,落實“認房認貸又認離”的首套認定標準,並停止審批25年以上的住房貸款。銀行在首套房貸利率方面一再上調,首套房貸款利率折扣從年初的八五折上調至九折、九五折、五六月份開始重回基準利率、再到近期在基準利率上浮5%—10%。 經濟觀察報從工行、建行以及中行總行人士了解到,從9月14日起,上述三家銀行北京分行的首套個人住房貸款利率調整為基準上浮5%。此外,股份制上調幅度高于國有大行,為10%。這也得到了央行營業管理部(北京)表態支持。 而對張麗而言,雖然看中的那套兩居室總價較“317”新政之前降了將近20%,但是目前利率上浮之後,面臨還貸壓力在提高,貸款審批手續也更慢了。 中介口中的“913新政” 記者走訪一家中介機構的銀行面簽中心發現,目前各銀行貸款利率基本都有上浮現象,幅度不一。 其中,國有銀行利率上調幅度相對較小,工行、建行、農行在基準利率上浮5%,放款時間均不確定,可能要兩個月後甚至明年年初;中行雖然同樣上浮5%,放款時間兩周左右,比較及時。股份制銀行上浮幅度較大,民生銀行、中信銀行、廣發銀行是在基準利率基礎上首套上浮10%,二套上浮20%且放款時間均不能保證。 一位鏈家房產中介人士對記者表示,“9月13日傳達了最新的貸款利率政策。具體是誰下發的文件尚不清楚,但是從9月14日開始,還沒有進行網簽的就需要按照新的利率執行了。” 9月13日之後執行新的房貸利率政策,是各大銀行不約而同之舉嗎?工行北分一位員工對記者表示,調高房貸利率的指示來自于銀行的內部文件,但其只是接到相關指示,並沒有看到具體文件。而一位大型股份制銀行信貸員工對記者表示,“公司的確有關于利率上浮的來自內部指示,具體是哪個部門下達的文件,尚不清楚。” “網簽流程在9月13號及之前完成的,如果在工行提交商貸資料,且能在9月30號完成審批的,執行基準利率。如14日及之後做完網簽的,最低執行基準利率1.05倍,根據征信情況酌情上浮。”工行一位房地產信貸人員對記者表示。 經濟觀察報從工行總行人士處獲悉,自2017年9月14日(含)起,該行北京分行首套個人住房貸款執行利率調整為原則上不得低于人民銀行同期同檔次基準利率的1.05倍。建行方面回復稱,9月14日起,該行北京分行目前首套住房貸款利率價格為基準上浮5%,並會根據客戶的資信狀況差異化定價。中行方面表示,該行北京分行的首套房貸利率像工、建、農行一樣,上浮5%。“對于首套購房者來說,貸款利率本身不是最大的問題,關鍵是能否足額及時獲得貸款,這是需要關注的內容。當前購房者應該更多的關注首付比例和貸款的審批效率,而不是簡單的利率上浮的內容。”易居研究院智庫中心研究中心嚴躍進告訴記者。 央行表態支持 9月19日晚間,央行營業管理部對銀行此舉表態支持。“近日,北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率,調整後首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%成為主流。人民銀行營業管理部也注意到了這一點。房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下,根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為,符合政策要求和導向,對此人民銀行營業管理部積極支持。” 央行營管部表示提高利率有利于鞏固北京房地產調控成效,“2017年3月以來,北京市出台了一系列房地產市場調控政策措施並取得了初步成效,銀行作為房地產信貸政策的執行主體,主動配合房地產市場調控工作,通過提高個人住房貸款利率抑制需求過度增長,有利于進一步鞏固北京市房地產調控所取得的成效。”“從本次房貸利率調整時間和調整幅度看,是各家銀行根據資金成本變化、同業競爭情況、自身市場規模、經營策略和資產負債管理需要進行的自主調整,部分銀行通過提高房貸利率壓縮個人住房貸款業務規模,加大對實體經濟信貸支持力度。”央行營業管理部稱。 利率上調背後原因或是為了抑制近幾年快速增長的房地產貸款和加杠桿。海通證券研究所副所長姜超表示,近年來居民貸款激增,且房地產高杠桿現象嚴重。“14年的居民的新增中長期貸款只有2.2萬億,15年升至3萬億,16年激增至5.7萬億,再加上8千億公積金貸款,16年居民與地產有關的貸款達到6.5萬億,幾乎一半的地產銷售都靠貸款,而當年中國的GDP也就在70萬億出頭。” 平安證券首席經濟學家張明也認為,當前銀行及金融行業在多大程度上被房地產所“綁架”,以及房地產行業一旦發生風險暴露,可能給銀行業及金融市場帶來的連鎖負面影響。“商業銀行總體涉房貸款規模接近四成。一旦房價出現大規模下跌,接近四成的銀行貸款都可能受到關聯影響。”張明及其團隊研究表明,截止到2017年上半年,我國商業銀行涉房貸款總規模約43.3萬億元,佔各項貸款余額37.8%,佔銀行總資產25.5%。其中,個人住房貸款20.1萬億,房地產開發貸款7.8萬億,其他房地產貸款1.8萬億,以房地產作為抵押物的其他貸款13.6萬億。 張明研究認為,不同類型銀行的涉房貸款結構存在差異。從規模上看︰五大行涉房貸款規模最大,其次為城商、農商、其他機構,十二家股份制銀行涉房貸款規模最小;從佔比上看︰五大行涉房貸款佔總貸款比例最低,其次為股份制銀行,城商、農商、其他機構最高;從房貸結構看︰五大行個人住房貸款佔比較高,開發貸佔比較低;股份制銀行總體開發貸佔比較高,個人住房貸款佔比分化較大,與各銀行業務重點不同有關;城商、農商、其他機構一般個人住房貸款比重較低,直接房貸總量也相對較小。 房價跌了,還貸增加了 房價下跌對剛需買房者來說可能是喜訊,但對銀行來說增加的是流動性風險和隨之而來的壓力。“房地產行業風險一旦爆發,農商行和股份制銀行將首當其沖,國有商業銀行抗風險能力較強。綜合壓力測試結果與其他定性角度考慮,我們認為房價下跌20%即會給銀行業帶來巨大壓力。”張明認為。但同時,“隨著調控升級與利率攀升,個人住房貸款增速已有顯著放緩。” 不過,銀行上調貸款利率,同時貸款期限也在由以前的30年縮短至25年,對購房人來說,最直接的影響是加重月供負擔。 “對于一些首付本身壓力就很大,勉強購房的群體來說,那麼後續月供的壓力也會增加,這樣就需要此類購房者繼續統籌好貸款的事項。”易居研究院智庫中心研究中心嚴躍進說。 以100萬元貸款為例,首套房貸利率從原來基準利率的4.9%,上調到10%,25年期計算,月供從之前的5787.8元增加至6075.4元,增加了287.6元。相比“3•17”樓市新政前的利率85折優惠來說,月供則增加了1202.7元。 月供增加,同時也意味著房屋總價提高了。張麗這樣算了一筆賬︰如果按照首套房貸款利率上浮到基準利率的1.1倍來計算,他們中意的那套兩居室,年初價格500萬左右,預計200萬首付,貸款300萬。但是年初房貸利率8.5折到9折之間,按照9折計算,貸款25年,等額本息還款方式,還貸總額496萬;現在利率上浮到基準利率的1.1倍,貸款300萬、期限25年,等額本息還款方式,還貸總共510萬。這套年初500萬的房子,“317”新政前最高點漲到600萬,現在跌20%,到了480萬,感覺跌幅特別大。而與年初相比,房價雖跌了20萬,貸款卻要多還14萬元。 此時,中介還在不斷的催促她“趕緊定下來”。中介給她發信息說,“目前咱們基準利率是4.9,上浮20%也就是5.88,也不算高!我記得以前基準利率是6.55,不讓貸才能最讓人頭疼的!”
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